房价真的在降吗

淡云孤雁

　　据今天的《市场星报》报导，今年１－１０月份，合肥市成交的房屋价格平均上涨了３８８元／平方米。
　　又迅：合肥出台了住房公积金最多可贷款４５万元。这给那些有公积金的城镇居民买房提供了便利。这一条我认为是地方政府在与中央政府在房地产政策上的搏弈。

淡云孤雁

　　又迅：
　　重庆市政府出台购房退税的政策“被国务院叫停”，之后又被官方否认。这一新闻事件被媒体解读为，在是否救房地产市场和如何救的问题上，中央和地方存在较大分歧。那么地方政府救市是不是错了，未来的政策究竟应该如何精准定位呢？
　　近期有针对房地产的评论文章：“规范房地产市场‘看得见的手’”，核心观点是：部分地方政府慌不择路出台政策拯救房地产行业，其结果已经误导了市场。所以当前需要更好地规范这只“看得见的手”——其实往白话里说，“看得见的”是两只手，文章要求中央的手（或者“制度”之手）要约束地方政府慌不择路的救市之手。【相关阅读：规范房地产市场“看得见的手”】
　　结合进入牛年的“国务院叫停重庆市买房退个税”新闻，似乎呼应着此文对于中央和地方两只调控之手互搏的判断。而从制度经济学的角度以剖析，对政府行为进行制度权责限制，似乎也在合理范畴之中，从此逻辑出发套用模式似乎都在点子上。不过针对中国的复杂房地产问题，答案可能不是那么简单；而文章对具体问题的梳理和把控，也没有切中要害。
　　中央地方共识多分歧少
　　首先，中央政府和地方政府的分歧何在？中央政府和地方政府对于房地产的分歧是存在的，但这种分歧我认为不在于：“中央政府关注房地产周期性调整可能带来的金融风险，担心相关产业链生产的萎缩对宏观经济的负面影响；而地方政府的忧虑则集中于地价跌落、房地产投资下滑和相关税收损失。”上述不是“分歧”，恰恰是中央政府和地方政府的共同利益共识所在，其结果是2008年6月之后，地方政府先行救市，而中央随后出台整体救市政策——方向上房地产行业一定要救，这不是分歧。
　　中央政府和地方政府的分歧，我认为应该是中央救市不像多数地方政府那样迫切，这一点在“购房是否退税”问题上二者态度差异显现无疑。在中央看来，目前处于调整期的市场尽管是受到国际金融海啸大环境的影响，但是房地产过去几年脱离基本面的疯狂飙涨才是陷入深调的根本原因，其潜台词是：这个市场才刚刚调整一年你们就要大救特救吗？而地方政府在分税制造就的土地财政压力之下，对房地产市场对当地经济和财税收入的唇齿关系有更切肤的体会，所以会慌不择路救市——“久耕托市”和购房退税，乃这一心态鲜活体现。
　　而从此逻辑出发，我认为中央政府这一轮的政策调控是非常有政治智慧和胸怀的，尤其是把调控权力充分下发给地方这一举措上。上一轮地产疯狂的时候“上海发烧全国吃药”（2005年），由于个别地方房价癫狂使得中央出台整体紧缩地产的政策，被诟病为“一刀切”；这次吸取教训给与地方政府一定权限具体情况具体分析，是符合实际的。所以尽管有重庆这样的严重依赖房地产的城市买房可抵个税，也会有北京这样的迟迟不出救市政策细则，且一定程度上给商业性用房加税收压力的城市，因为经济发达的北京并不像重庆那样过于依赖土地财政。所以，同胡舒立的观点不一样，我赞成中央政府这次很有涵养和政治包容的放权。唯一值得担忧的，是地方官员对于市场的准确判断能力，以及权衡各方利益的政治智慧。
　　房地产寻租不在于松绑过程中
　　其次，我认为房地产的“寻租”不在政策松绑期间，恰相反，在于施加压力过程，更泛见于所谓“保障性”住房的建设过程中。房地产这个行业之所以长期以来备受舆论和公众谴责，形象不好，我觉得房价过高只是一方面，更重要的是其中透露的官商勾结、腐败等各式各样的寻租：房价高低可以用市场加以解释，卖得贵是因为有人买得起。但是卖你100万，卖给某某职权人物就只要50万，那就是严重不公平。
　　房地产行业流行的寻租，就商品房市场而言，首先是土地交易过程中的不透明、不公正，尤其是在土地“招拍挂”政策出台之前，土地都是协议出让，国有和集体资产以协议出让的名义大量流失，其状触目惊心（颇具讽刺意义的是，当时的所谓低房价，就是以国有和集体土地贱卖为代价的）。而招拍挂制度形成之后，表面上走招拍挂形式暗地里官商勾结地下交易的情况也比比皆是；其次是市场过程中的衙门寻租，比如主管规划、审批甚至消防、水电这样的各个衙门口的寻租；至于政策施压过程中的政府寻租，就太多了，比如北京目前广渠路某卖得很火的某项目，当时十几家开发商抢，最后硬是给了一家号称“意向销售价格9800元每平”的国企——这些行为和地方政府救市过程中的“慌不择路”有关系吗？
　　寻租的根本原因，是市场好，所以政策理所当然地跳出来加紧箍咒，那当然是政府关系好的企业得利了；市场不好的时候，谁听说过用这个来寻租的吗？
　　而就保障性住房而言，该文认为现在政府有钱了，应该加强对“公屋”的建设，而经济适用房和限价房（这个叫法是不对的，应该是“两限房”）是半官半商，“寻租空间巨大应该退出的”。“公屋”想法很好，而中央四万亿的投资计划中第一条就是推动廉租房的建设——这和香港的“公屋”是一样的。不过道理很理想，但是执行层面，跟经济适用房和两限房这样的有明显利益推动的项目比起来，没有利益推动的所谓民生公屋，谁来长期执行？又有什么样的好制度来推动呢？民生问题，可不是一朝一夕可以解决的。
　　政策应该更及时出手更快
　　其三，市场的分歧在很大程度上的确是受政策走向分歧影响，但我认为不是像该文说的“因为部分地方政府慌不择路的救市动作，已经误导了市场”，恰恰相反，是政策出手过于滞后和拖泥带水耽误了最好的救市时机。
　　这个观点不是我首创，而是业内主流的认识：主流的观点认为，这轮的调整尽管是受到国际金融海啸的影响，但是根子在于政策过去几年的折腾，比如“9070”，比如二套房的利率限制等等。外因只是推动作用，起决定作用的还是内因：2007年10月出台的二套房新政遏制需求，对于当时的市场野马效果立竿见影，但是为什么不在2005年市场刚有苗头的时候出呢？那是因为，国六条国八条愿景是打击高房价和地产泡沫，实际效果是帮各政府主管部门在这场房地产盛宴中利用合理的权力——比如加赋，以增加自己分割的蛋糕份额。之所以在07年底再出二套房的政策，是房价的确已经涨得不成样子了，必须治理。
　　而当2008年初金融海啸影响实体经济的迹象已经比较明显了，为何还对房地产行业一再惯性打压呢？那是因为昨天还是信誓旦旦地把房地产踩在脚下当恶人，今天就要树牌坊扶持，政策的面子何在官家的威严何在呢？由此不难理解随后的松绑政策犹抱琵琶半遮面——不是出于纯粹经济考虑的政策，必然是这样的结果。
　　说到市场观望的结果，我认为这不是瞎出政策造成的，而是没有及时出政策造成的。比如北京，官方统计的数据显示，11月份政府“纠错”出台政策之后交易量出现明显反弹，同比增长50%以上——政策让政府和银行割肉，让购房人真正受益，我不明白这样的实惠怎么就错了？
　　土地财政不是高房价根本原因
　　最后，对于“土地财政”推高房价的说法，稍微明白点的人都知道根子在中央和地方的分税制。不过我不认为分税制改回去就一定能够解决这个问题，因为房价高不高，是市场说了算的：市场好的时候，100块钱楼面价的房子可以卖2万；市场不好的时候，1万块钱的楼面价卖不了5000——不能说成本是多少钱，房价就不能低于成本价，这是很简单的道理。而政府的土地成本，不也就是成本的构成之一吗？
　　在某些结论上，比如对于处理好房地产问题的认识，我非常同意此文的判断：“当前，解决好住房问题事关刺激国内消费，事关民生，事关政府与国民的关系，其重要性再怎样估计也不为过。”但是对于解决之道，我认为目前更重要的，不是中央之手（姑且用制度之手也行）和地方之手如何互搏，而是这两只手如何提前预判形势发展，未雨绸缪地调整政策，而不是被动地被牵着鼻子走；而按此逻辑，也从制度经济学出发，如何划清市场和政府的合理界限，才是当前更应该被研究和讨论的话题。

淡云孤雁

　　新华网合肥12月1日电 （记者 马姝瑞）合肥市住房公积金管理中心日前发布公告，宣布从12月1日起上调个人住房公积金贷款最高限额，公积金贷款最高将可贷45万元。
　　新规定明确，合肥市住房公积金个人住房贷款最高限额调整如下：借款人及配偶均按规定正常缴存住房公积金的，最高贷款额度调整至45万元；借款人单方按规定缴存住房公积金的，最高贷款额度调整至35万元。
　　合肥市此前执行的公积金贷款政策规定，借款人及配偶均按规定正常缴存住房公积金的，最高贷款额度为35万元；借款人单方按规定正常缴存住房公积金的，最高贷款额度为25万元。
　　业内人士表示，由于公积金贷款利率比商业贷款低，购房者贷款一般首选公积金，但此前由于贷款额度较低，使用受到限制。本次贷款上限的提高对于普通购房者来说是一大利好，一定程度上也将对楼市成交起到刺激作用。

布衣冷酷

俺们这里在涨

布衣冷酷

盼望房价真的有一天能真的降了，，，，，，，，，

疏影淡然

我们这里稍微降了一点点，但对于买房的来说，还是太贵了

淡云孤雁

　　合肥二手房贷款出现松动

　　北京等地传出首套房贷款放松的消息，不少银行的贷款利率已由原先的普遍上浮10%回归至基准利率。
　　日前记者从合肥市部分银行了解到，目前银行个人房贷额度并未迅速“松绑”，但是，已经有银行开出首套房基准利率的优惠，预计个人房贷额度宽松需等到明年第一季度。
　　另外，对原本一直停贷的二手房贷款，不少银行已经表示“有额度”，只是要求各不相同。
　　二手房贷款开始放松
　　6月份以后，二手房贷款变得几乎不太可能。但是，步入12月以来，二手房贷款有所放松。
　　“二手房贷款和新房一样，可以办下来，如果有公积金贷款更好”，因为帮朋友咨询看房，一周内辉达房产某分店的业务员对记者每天一个电话持续“轰炸”。
　　14日上午，在合肥市房地产管理局楼下，记者遇到带客户前来复印材料的某房产中介工作人员，她告诉记者，现在银行隔三差五就通知他们办理贷款，说是额度放宽了，手上几个客户的放款都没问题。
　　在庐阳区房屋办证交易大厅，记者注意到，黄色标牌的“限购令查询”窗口和资金托管窗口挤满了人。因为新房一般都要求开发商统一办理限购令查询和首套房证明，所以在窗口前排队的基本都是办理二手房交易的人。
　　各银行限制标准不一
　　银行对二手房贷款明显放松，只是加了限制条件，每家银行的标准可谓是五花八门。
　　“购买二手房如果是个人首套房，那么可以贷款的最高额度是房产评估价值和实际交易价格两者较低者的70%”。建设银行的解释显得很拗口，其实理解起来也简单：二手房存在一个评估价和一个实际交易价格，如果要贷款，那么取这两个价格中的较低者。如果一套评估价50万的房子，实际交易价格为55万，那么可以贷款的最高额度就是35万，首付则为评估价50万的30%。
　　相比建设银行，工商银行开出的条件更多。除了要求房产证和土地证之外，房龄不能超过20年，没有列入地方政府改造规划项目，而且如果房龄超过2年，必须要评估该套房的价值。此外，还要通过工行认可的中介交易。在这些条件都满足的情况下，“首付三成，利率最高可以拿到基准利率”，工商银行95588热线工作人员表示。
　　首套房贷不再“一刀切”
　　临近年底，各家银行的贷款都十分紧张。但是对首套房客户，不再是“一刀切”将利率上浮10%以上，很多已经可以享受基准利率优惠，但是客户需要较长时间的等待。如果答应1.1倍利率，那么贷款一个月以内就可以放款。
　　“新房贷款的话，首套房贷款额度最高8成，90平方米以上最高7成，商业则为6成”，按照建设银行热线95533的答复，首套房首付最低2成即可贷款。
　　年初一般为银行放贷高峰期，这时候贷款额度比较松。工商银行合肥分行个贷中心工作人员告诉记者，对于已经贷款的人来说，有四类客户不适合提前还贷：享受7折利率优惠的，等额本息还款到中期的，等额本金还款已过1/3的以及手头资金投资收益高于贷款利率的。
　　建设施工企业贷款忙
　　“房子卖不出去难以回款，加上预售金监管，开发商资金被控制，开发商日子过得紧巴巴”，工商银行合肥分行负责个贷的经理告诉记者，现在经营性、消费类贷款很火，不少建筑施工企业因为开发商缺钱，自己要垫资或借贷发工人工资。这块想要贷款的非常多，经常是拿着自己的房产和车子来抵押。
　　在典当行和小额贷款公司，也出现不少急着要钱而抵押房产贷款的例子。
　　对于房地产市场来说，上调公积金贷款额度无异于是一针“强心剂”。本报已经接到不少市民来电咨询，合肥市政务直通车平台上的咨询也不少。
　　公积金贷款一直被一些人看做是“鸡肋”，但是在贷款额度调高、放款比商贷更容易的情况下，上周末记者走访发现，已经有楼盘转向和公积金管理部门合作，在商贷基础上，放开公积金贷款。

淡云孤雁

　　广州首套房贷现松动

　　随着12月5日下调存款准备金率开始执行，普通市民也开始能体会到银行流动性压力缓解带来的效果。记者近期调查发现，相比两个月前首套房贷利率普遍上浮5%至40%的情况，广州主要银行首套房贷利率已开始松动。虽然在兴业银行、深发展申请首套房贷仍需利率上浮两三成，但中行、建行、农行已暂停利率上浮，四大行目前均以基准利率受理首套房贷。在利率松动的同时，不少银行也加快了积压个贷的发放，排队等放款的现象也大幅缓解。
　　逾半数银行执行基准利率
　　近期，北京、上海率先传出了首套房贷利率松动的消息，而记者昨日也调查了广州主要的19家银行发现，虽然享受利率优惠依然只在个别外资银行出现，但超过半数银行的首套房贷利率都按照基准利率发放，而在两个月前的记者调查中，这些银行大多需要利率上浮5%至40%。以房贷业务规模最大的四大国有行为例，记者今年10月底的调查中除工行维持首套房贷基准利率之外，农行需上浮5%，中行和建行则需上浮5%至10%。
　　“目前首套房贷是基准利率了，而且不需要排队。”某中行客户经理昨日向新快报记者表示，如果客户资信好、资料齐全，5个工作日可批下来。而记者在农行、建行的网点也得到了类似的答复，首套房贷利率已恢复为基准利率。而与此前客户经理普遍表示放款时间不定、需要排队的表述相比，记者咨询时得到的都是额度宽松的答复，甚至有银行给出一个月内放款的承诺。
　　享受利率优惠依然困难
　　相比四大行，部分中小银行的首套房贷依然需在基准利率上上浮，但幅度比此前有所降低。其中，深发展首套房贷利率为基准利率的1.2倍，与此前需上浮30%至40%的情况相比，已明显下降。与此同时，在两个月前曾因额度紧张暂停受理个人房贷的兴业银行也重新开闸，但需按照基准利率上浮30%的标准执行。
　　虽然利率有所松动，但首套房贷利率曾经最低七折的优惠却很难重现市场。记者调查发现，目前仍然只有个别外资银行可以提供最高九折的利率优惠，但也需要满足一定贷款额度等资质要求。如汇丰的首套房贷利率为基准利率下浮10%，而花旗的客户经理称，目前首套房贷执行的是基准利率，但可以帮客户申请适当下浮。
　　降存准率效果“立竿见影”
　　“现在办理，真正拿到款也要一个月后了，年初的时候额度都是比较宽的。第四季度也是这两个月才有额度的。”上述客户经理向记者解释称。对此，银行业内人士坦言，12月5日央行下调存款准备金率0.5个百分点正式开始实施，预计释放约4000亿元的资金，对市场的资金面产生了“立竿见影”的效果，也是银行首套房贷利率出现松动的根本原因之一。
　　除房贷之外，广州某银行金融部主管告诉记者，本周银行间市场票据贴现利率已经反映出资金面确实有宽松趋势，直接贴现的利率从此前的12%降至8%，转贴利率也降至6%左右。除此之外，目前受理的信贷业务放款将集中在明年年初，并不占用今年的额度，其松动的趋势也反映了银行对于明年的信贷政策进一步宽松的预期。
　　对此，中央财经大学金融学院教授郭田勇就表示，首套房贷款利率仍有下降空间，就现在情况看，也不排除央行继续降低存准率，释放更多的资金。如果存款准备金再度下调，信贷政策的放松会令到银行资金更充裕，为了得到更多的客户，首套房贷利率会得到进一步下调。
　　算账
　　100万20年等额还款，相比上浮10%利率
　　按基准利率可省10万
　　记者替首次置业者算了一笔账，按照目前5年以上基准利率7.05%来计算，购房贷款100万20年等额还款，按照基准利率需要月供7783元，上浮10%后，月供需要8212.57元，月供增加了400多元，总利息也多了10万元。
　　因此，不少专家也呼吁，对于存在刚性需求的首次置业者，信贷政策应给予更多的倾斜，利率不应该再上浮，符合条件者都应该可以申请并获得贷款，而这也有利于房地产业的良性调控

n世八戒

近来不少开发商在降价套现准备过冬，这也许只是权宜之计。。。。。。

不过租金持续见涨确是事实，当然这只是俺们本地的现象，其他地方的情况俺不大清楚。。。。。

汀芷幽兰

一线城市略有松动，二三线城市持平