任志强??中国不可能实现经济适用房

小…会飞

中国不可能实现经济适用房
                                                    ??摘自 任志强的BLOG http://blog.sina.com.cn/renzhiqiang

        保障性住房于商品房所供给的群体完全不同，保障性住房的供应对象是那些城市低收入住房困难的家庭，这部分家庭本来也无力进入商品房市场，因此保障性住房的建设不会冲击商品房楼市，这不但是齐骥部长的观点，也是政策制定者的初衷。

         但实际的情况并不像正常的制定者所预想的那样。

        其一，什么是保障性住房。中国并没有法律上的定义，从中央到地方有着各自不同的理解与定义。从“23号”房改文件到“18号”文件中只列举了三种住房供应体系：一种是市场中的商品房；一种是低收入家庭的经济适用住房：另一种是最低收入家庭的廉租房。如果将后两种列入保障性住房也需社会并没有太多的争议，但实际各地方政府除上述三种住房之外还有约十多种名目的各种住房政策，包括两限房、政策租赁房、享受经济适用住房政策的住房、自建房、棚改房、合建房、定向拆迁房等待约二十多种，这其中又有哪些是属于保障性的范围之中。既然没有法定的文件，那就任由地方政府说了算。

        由于保障性住房的概念不清，因此认为保障性住房不会冲击市场的结论就不攻自破了。因为这些无法律界定的各类住房建设一定会增加供给、分流消费而对市场产生重大影响。

        其二，保障性住房一定会只提供给那些理论上的低收入住房困难家庭吗？这应是保证政策不会对市场产生冲击的立足点，但可惜的是这一点过去从来没有实现过，今天也不可能做到。

        如经济适用住房政策将政策适用人群的标准制定权交给了地方政府，于是地方政府就将这一标准扩大到了政府官员、政府机关公务员等一系列并不应贪污和享受国家保障住房优惠政策的群体和家庭，尤其是利用享受经济适用住房优惠政策这一特殊政策，让经济适用住房失去了法律与规定、社会与媒体的监督，只在某个群体内部适用和分享。这种制度性腐败几乎在所有的城市都处处可见。建设部的通报也不知道发了多少次了，难道今天连建设部、审计署都不敢继续深查下去的腐败，还能保证这个保障性住房真的落实到应保障的供给对象身上，而不会再次成为腐败和对市场产生冲击吗？

        如北京市以经济适用住房和享受经济适用住房政策的土地供应远远超过了商品房的土地供给量，但面对市场供给给低收入住房困难家庭的祝福还不到商品房的20%，那么剩余的用地和所盖的住房都进入了不应享受国家优惠政策保障的家庭中，这不就是最典型的腐败证据吗？如广源居、马连道等等住房不都是用约4000元/平方米的低价供给给了拿着高工资的局长、处长和国家机关公务员了吗？

        一个梦想中的好的政策却成为了一部分人专门公开实行腐败的制度，这也许是政策制定者也不愿意看到事情。但是却在这个社会中成为了一种从上到下的普遍现象，这种让本应进入商品房市场的购买力钻进了福利保障的糖罐中，难道不是对商品房市场的一种冲击吗？

        其三，中国根本不可能实现保障性住房，特别是经济适用住房确保面向低收入住房困难群体的制度保证。道理非常简单，因为中国从来也没有关于家庭的法律定义。

        中国传统文化对家是一个无穷尽的概念，家谱可以追溯到几十代人的大家庭。近代最常用的是“四世同堂”，也会多到几代人。计划生育之后最少的也会是4、2、1的等级制，这又是几个家庭呢？

        近代最常用的是“四世同堂”，也会多到几代人。计划生育之后最少的也会是4、2、1的等级制，这又是几个家庭呢？

         国际上许多国家再以纳税人为单位，而非以血缘关系建立法律上的家庭概念，尤其是住房的法律中，如1835年美国的《住宅法》、1960年日本的《住宅法》等。如英、欧、香港、美国等国家有关购房抵扣个人所得税的相关法律中都对家庭有明确的界定和法律的解释，并大多按一个法律定义中家庭的纳税人的个数计算免税的额度。这样才能在有家庭法律定义的基础上来实现政策的公平保证。

        中国的传统文化是以血缘来界定家庭定义的，因为传统的住房分配是以工作关系为基础的。于是中国的传统住房所要解决的并非仅是单位职工，也包括了因血缘关系而结成的大家庭的居住问题。如今商品房和保障性住房并存的时代，找个血缘关系形成的家也在逐步的按照不同的代和每个可能另行组成家庭的他与她进行了细胞的分裂，并且近几年分裂的速度在不断的加快。

        我国人口统计中，曾经有的8人以上户不见了，而1?2人户则不断增加，户的家庭人口平均数也从4.8下降到3.6，后又下降到大多数城市中的2.83，北京已下降到户均3以下了。但我国各地方政府所规定的享受经济适用住房购买资格或两限房购买资格中的家庭又是按什么样的家庭人口结构来计算的呢？

        一个曾经多代人口的家庭，当家庭细胞分裂时可以有多种组合，家庭财产也会发生多种组合变化，按户主姓名登记的房屋住房产权当然也不会分配给非户主本人，甚至可能不分配给户主直接的配偶，因为为适应于购房资格审查的标准，如何组合就变成了一种按福利分配的掠夺需求排列的组合。遗憾的是当这个多次分裂之后的组合有了购买享受优惠住房的资格之后（不管是经济适用住房还是其他的房子），却仍然可以再将各方的财力按照血缘的关系重新聚集在一起，不但买得起商品房也可以一次性付款的买两限房、经济适用住房等。这难道不会对商品房市场产生冲击吗？

        深圳市最近的经济适用住房销售中出现的40多万元现金一次性支付购房款的、乘坐宝马车购房的现象，大户型先卖完、60平方米小户型无人认购等等现象不都说明了上述问题吗？

        制度性腐败和无法律约束都会让那些表面看来用意很好的保民生的政策走上了歪路。     

        其四，只要政府实行优惠政策的保障性住房能通过低价购买的交易行为和高价转让的交易行为获取差价，那么在没有严格的法律保护、只有地方政府授权之下的政策规定时，就一定会形成无法回避的腐败，也一定会形成对商品房市场巨大的冲击和挤出效应。

        保障性住房不管这个挂着保民生的照片多光辉响亮，不管为此而出台多少的政策，只要有产权的转移和财产分配的利益获取就一定不会变成好的政策，并真正落实到理想中应享受国家或政府保障的群体身上（当然为了面子工程也会有部分家庭享受到实惠，否则这个带着保民生招牌的腐败也无法继续了）。

        保障性住房应只保证廉租房的租赁权利，而非财产权利。

        目前建设部还在不断的以各种保障的名义增加不同的住房规定，如政策性租赁房、棚改房等等。不发生财产权转移的或者都还有纠正腐败发生的机会，而只要涉及房屋财产权利转移的则就不可能纠正那些大量发生的腐败，对市场的冲击也就成为了必然的。否则又怎么会有茅老师所说的不应在保障性住房中建立私用卫生间的说法呢。 如果保障性住房不能确保落实给那些无能力进入商品房市场的家庭，就一定会对市场产生重大的冲击，这个基本的道理齐部长大约不会不懂的。历史上直至今日的事实都证明了齐部长根本没有办法和能力去保证这个立规的美好出发点的落实，那么齐部长也一定知道这一政策会对市场产生重大的冲击。

        为什么不能将砖头补贴变成人头补贴，这是个争论了十多年的问题，从“23号”文件开始就没停止过。建设部仍坚持砖头补贴的方式，并无视许多地方政府已实行了人头补贴的政策的成功，仍坚持经济适用住房政策不会取消，仍坚持违背建设部88号令的两限房可以不被查处。这些无疑是对腐败行为的一种保护，而不仅仅是政府主管部门的不作为了。

        我曾就利用保民生的保障性住房中的大量腐败问题与建设部的多为官员进行过交流与探讨，他们都无言以对，并且找不到解决的方案，更别说是查处了。既然无法保证这些政策被严格有效的执行，并杜绝借政策而形成的制度性腐败，那么为什么不修改现行的政策，从源头根除这些制度性腐败的可能性。要用各种甜蜜的理由来支持不科学的政策，宁愿牺牲市场经济也不愿彻底的消灭这些产生腐败的土壤。

        老百姓都能看清楚的问题，难道专家们会论证不出来吗？专家们的调查难道与老百姓看到的、听到的、遇到的现实有完全不同的结果吗？瞎子看不见至少还能听到些什么吧。
制度性腐败和无法律约束都会让那些表面看来用意很好的保民生的政策走上了歪路。

实话实说

真到了4 2 1家庭模式，1家要有好几套房子住啊~！不过，这一天很快就会到来的！在过十几年，我儿子就会碰到这样的事情了！他们多幸福啊！

小…会飞

是呀！呵呵～

凤惜楠

拉倒吧！

小…会飞

引用第3楼凤惜楠于2009-05-17 19:23发表的  :
拉倒吧！

呵呵～