任志强：房价成本59%在地皮

小…会飞

分析报告说明什么
         转自任志强博客   任志强的BLOG http://blog.sina.com.cn/renzhiqiang  ，并不代表本人以及本论坛的观点


    中国土地勘测规划院公布了《2008年全国主要城市地价状况分析报告》，其中有两组数据媒体很关注，但却没有媒体将两组数据对比说明看出其中的问题。

    《第一财经日报》关注的是全国商品房均价去年逼近4000元/平方米（实际是3919元/平方米），而《北京青年报》则关注的是去年居住用地均价为4625元/平方米。真是外行看热闹、内行看门道。

    关注房价的是想说明房价过高，并用2008年城镇居民人均可支配收入15781元计算，认为仅能购买4平方米。关注地价的则想说明房价增长了1.42%高于平均地价增长率0.47%的增长率。还是指房价增长的过高了。

    内行则看出的是，一是，商品房价中包括了各类商品房的价格，含有办公楼、商业等价格。而非商品住房消费价格大多数城市的住房价格低于商业与办公楼的价格，住房的商品房价格也低于商品房平均销售价格。大多数城市差距会在10?20%或更多，因此不能用商品房的平均销售价格衡量和计算居民的住房购买力。

    二是，市场中的住房价格包括了二手房的价格和非商品房的价格，如经济适用住房。我不知道这个统计中经济适用住房的价格在哪里，更不知道二手房的价格在哪里，但我知道要算居民的收入与购房能力必须将这几类住房的价格都列入其中才能计算。绝不能将二手房不当房子。媒体的忽悠中大多只是为了抢眼球，而并非事实真相，也从来不将二手房当房子。

    再看报告中关于地价与房价的增长对比。

    2007年的土地涨幅为13.3%，2007年房价的涨幅为14.76%，两者之间仅相差了1.39%，如商品房生产的建材、人工、利息都在同期上涨（CPI和PPI及利息的上涨都大于1.39%）且不用计算也知道大于1.39%，那么所得出的结论则是2007年的房价扣除土地和其他物价上涨因素之外房价是下降的，或者说结论是2007年的房价上涨都是地价上涨惹的祸。

    按当年地价的增长与房价的增长同比，2007年的房价增长的利润全部落在了地方政府土地收益的口袋里，而与开发商无关了（当然，非当年土地价格的项目不同比），至少从统计数据看，一年推一年的土地价格上涨是推动房价上涨的原因，而非开发商之罪了。

    再从土地的价格占房价的比重看，如果全国居住用地的价格为4625元/平方米，假定全国平均建设用地的容积率为1：2，则每平方米房价中的土地成本为2312.5元/平方米（实际按统计年鉴中公布的建成区面积计算全国的城镇平均容积率不到1：1），这还仅是居住用地的地价（商业为5118元/平方米，多出493元/平方米）。

    再按商品房平均销售价格3919元/平方米计算，房价中有2312.5元/平方米的地价，地价占房价的比例高达59%。可见，房价的高只是地价高的表象，地价高则是房价高的原因。

    如果房价扣除了地价的部分还剩1606.5元/平方米，这里还会有多少开发商的利润呢？1606.5元中要包括建安、建材、管理费、利息支付、配套、园林、税费等等，难道那些从事建设的工人们不要提高工资收入吗？尤其是别忘了房地产的开发周期是3?5年，如果将每平方米中的利润按年度计算就要除以数年的生产周期，假定每平方米的销售利润是24%，年利润则只有8%了，扣除税费就只剩5%左右了。

    难怪上市公司的平均年利润会很低，且开发商的利润中还包括了非商品房开发的利润与土地一级开发、投资的收益、物业管理的收益以及各种服务的收益等。

    外行的媒体会用报告的数字证明房价的涨幅大于土地的涨幅，用房价的收入比来忽悠民众，同样的报告也可以做出内行更详细的分析来证明房价的实际涨幅低于土地，加上建材、物价、人工、利息之后的涨幅，而其是远远的低于同比的涨幅，因此并不能用分析报告中的数据证明房价的不合理上涨。

    全国的平均数并不能说明某个城市中的特殊性，实际的情况是许多中国的二、三、四线城市的房价很低，尤其是城市用地边界不清晰的城镇，自建房、小产权房限制了城市的市场化开发价格。如株洲市、张家口市等地区的房价相对于收入比是很低的，大约都在1：4之下。中部与西部的多数城市都以本地居民消费占主导地位，房价并未因外来高收入人群的带动而高涨。东部发达地区自2005年之后可支付性指数就低于100了，但这些发达城市有大量外来高收入人群的涌入，自然形成在按当地户籍人口计算出的可支付性指数时房价被推高的现象。实际房价收入比高于1：6的城市并不多，而1998年96个国家统计中的房价收入比的平均数是1：8.4、中位数是1：6.4、最大值是1：30，发达城市都高于平均数和中位数。

    尤其中国的房地产生产周期决定了当年的土地价格并非当年实际提供商品房销售的土地，但土地价格会在爆出天价时就影响市场的商品房价格，就像股票的上涨时并不管股民取得股票时的成本，而只是按当时的交易价格一样。自2003年之后土地供给的减少与土地价格的上升不能不说是推动房价上涨的重要因素，尤其是土地价格在房价中所占的比重上升得更快，甚至达到了50%，相当于增长了5倍之多，不能不说是房价上涨的主力军了。仅讨论房价而不讨论房价中约50%的土地价格显然是过于偏激了。

    山东某市公布了房屋成本的组合，其中土地成本也约占到了40%的比重，这已是四线城市的情况了，而这个地区认为开发商应取15%的利润还被社会认为是高的。按三年计算，每年只有5%的利润，这岂不低于了一年期的贷款利润吗？还能吸引投资者投资的积极性吗？难道这些利润不需要交税吗？实现这些利润的统计爱你还必须是全部的销售率，不能有库存，否则利润就被库存占用了。大城市尚未统计的是大量按地方政府规划要求配建的空置地下车库，而这些车库70%以上的项目都无法全部销售，都变成了名义利润率中的重要组成部分，或形成了最终的浪费，逐步的在折旧中和低价出租中将利润冲销了。

    中国城镇中80%拥有私有产权住房，这些人都不愿看到自己的财富缩水，尚未还清贷款的家庭更不愿看到自己的资产变成负资产，而房价之争却从未停止过。仍永远会有民众和媒体（包括专家）在呼吁房价的下跌、攻击房价的不合理，却似乎从来也没有经历过零房价低分配制度时的痛苦，最终不是零房价的福利分配让民众与社会的住房条件改善了，而是市场给中国创造了生活质量的提高。房价则是调节市场供求关系和改善居住生活的基础。合理的有利可图资金才能进入，才能给社会提供可自由选择的产品、自由的竞争和平衡供求关系，也才能降低土地的成本和房屋的价格。

    但垄断的土地成本如果不能合理的降低其在房价中的比例，房价是不可能大幅度降低的。而土地供给引发的房价变化，板子似乎并不能打在开发商与投资者的身上，而应打在从土地中获取了巨大收益的供应者的屁股上。

    如果上述土地部门提供的房价与地价的数据是正确的，那么土地在房价中的比重也就可信了。当媒体在说一年的收入只能买4平方米的房子时，还不如说买不起3.5平方米的土地。这样也许民众就能更清楚房价过高的板子应该打在谁的屁股上了。

黑色忧郁

有道理，细一想真的是这样子的~~

黑色忧郁

我来为杂文版加一点儿人气~~

小…会飞

引用第2楼黑色忧郁于2009-04-30 11:20发表的  :
我来为杂文版加一点儿人气~~

欢迎欢迎！

小…会飞

我也要替开发商们喊喊冤的，虽说房地产暴利，但是暴利我们是赚不到的。

……

杨佳慧

其中还有某些特殊的费用和成本，不是一篇文章几千几百文字所能说白的。

小…会飞

嗯，很多的，灰色的～

小…会飞

引用第7楼laoyaoblog于2009-05-08 15:45发表的  :
一切重负最终都压在了百姓身上！